案例类型：物业服务合同纠纷

案情简介：

一、当事人情况

原告：广元市*****小区业主委员会

负责人：****，主任

委托代理人：赵兵，四川广府律师事务所律师

委托代理人：何松林，四川广府律师事务所律师

被告：杨某某，男，生于**年**月**日，住********

二、案情简介：

***小区位于广元市利州区*****，有居民住宅户66户、商业经营户13户。该小区建成于2004年10月，是老旧低档小规模小区，2013年前由天正物业公司进行物业服务。但因小区设备老旧，污水管道塌陷、堵塞，造成小区污水横流，垃圾遍地，管理混乱。2013年12月，天正物业公司因无利可图，单方面终止物业服务合同，撤走门卫，小区进入无人管理状态。2014年1月7日，小区召开业主大会，经南河办事处和郑州路居委会协助，改选了业主委员会。业主委员会在广府律师事务所律师赵兵、何松林的协助下，制定和通过了《业主规约》、《业主大会议事规则》、《物业费收取和管理制度》等规章制度，并且依照《四川省物业管理条例》第五十五条之规定，由业主委员会对小区物业管理区域实施自行管理，业主委员会行使物业管理职能。因此业主委员会出面聘请人员代收物业管理费、水电费并承担门卫室工作及小区保洁和日常物业服务工作。根据业主大会决议和相关制度规定，小区住宅业主每月应交纳物业管理费每平方0.49元的物业服务费。

小区***单元***楼***号业主杨某某，在小区有自购住宅一套，按规定每月应交物业管理费46元。2014年第一季度，杨某某正常交纳了物业管理费。但2014年5月，其拒绝交纳二季度物业管理费138元、应分摊的单元下水道疏通费35元、一季度水费61元，合计234元。业主委员会多次书面催告，但杨某某仍拒绝交纳。其理由为：2014年3月，杨某某家里被盗现金3000元。他认为，家中发生盗窃是因为门卫室安全保卫工作没有做好，因此拒绝缴纳相关物业服务费，同时要求业主委员会赔偿损失3000元。经公安机关南河派出所到他家实地勘察，结果为：门、窗均无被破坏痕迹，其他财物亦无短少，是否被盗现金3000元，是杨某某个人口头陈述，无相关证据佐证。

小区业主委员会认为：小区业主自称被盗并以此为由拒交物业服务费，是没有法律依据的。再则，即使业主被盗属实，小区物业管理组织若没有过错也不应承担相应责任。如果小区所有业主都以此为理由拒交物业服务费，并向业主委员会索赔，将会扰乱小区管理秩序，损害全体业主的利益。为维护小区管理秩序，分清业主委员会和业主各自的安全责任范围，业主委员会决定起诉至人民法院寻求法律救济。

三、诉讼过程

2014年6月，业主委员会聘请律师赵兵、何松林作为委托代理人参与法律诉讼（经律师事务所审批，代理律师免费为社区居民服务）。代理人首先向武汉路居委会调解委员会申请调解，调解委员会毛红主任受理后，多次电话通知杨某某，但杨拒绝到场，因此毛主任建议业主委员会向利州区法院起诉。

2014年6月18日，代理人向利州区法院递交了起诉状和相关证据。法院立案庭认为：暂时还缺少业主委员会合法成立的相关材料，要求依法补充证据。随后，代理人补充了《业主委员会备案登记表》以证明业主委员会是依法成立的居民自治组织。但当代理人再次将诉讼材料递交立案庭时，立案庭仍然不予立案，仅将材料转交法院调解委员会要求诉前调解。

2014年7月25日，法院调解委员会将材料转交至南河街道办事处调解委员会要求作诉前调解。2014年7月28日，经通知，杨某某拒绝到场，因此南河街道办事处调解委员会依法作出调解不成立之结论，并将诉讼材料转交回利州区法院调解委员会。

2014年8月5日，利州区法院立案受理该案，并决定由嘉陵法庭依法审理，案号为（2014）广利州民初字第***号。

四、争议焦点和审理结果

2014年9月2日，嘉陵法庭依法开庭审理本案原被告物业服务合同纠纷，由审判员***独任审判。

原告提出的主要观点为：

1、 业主委员会依法可以对物业管理区域实施自行管理。

2、 物业费收取标准是合法制定。

3、 被告杨某某拒交二季度物业管理费，一季度水费和单元下水道疏通费属于违法行为。

4、 被告杨某某以“自己家里被盗”为理由拒交物业费、水费等费用没有法律依据。

被告主要观点为：

业主家里被盗应该由物业服务企业赔偿损失。

法庭当庭释明：物业服务费用应依照《物业管理条例》和《业主规约》等法规和制度交纳。业主家里被盗，物业管理企业应否承担责任是另外一个法律关系。不能以此为理由拒交物业管理费。

经法庭主持调解，杨某某愿意交纳所有费用，原告同意免去他一个月物业管理费，其余费用188元当庭交纳。为缓和业主委员会与业主之间的关系，诉讼费25元，业主委员会自愿承担。

本案当庭执行完毕，未发法律文书。

五、案件点评：

1、小区的案件争议标的虽小，但每案都关系到小区业主之间、业主与物业管理组织之间的一系列法律关系，而小区居民多半分不清这些是非和责任，从而凭感觉主张权利和提出要求，影响小区管理秩序和小区和谐与团结。因此，非常需要律师参与和提供法律帮助。

2、小区居民与物业服务企业发生争议后，居民户坚持自己的观点，很难通过基层调解组织达成调解共识。

3、法院认为纠纷小，往往不重视，产生推拖现象，给解决争议增加了难度。

4、本案人民法院不发法律文书的做法欠妥。因为此类物业服务纠纷案件，原告起诉的目的不在解决某户的问题，而是为了求得个案解决而为以后类似问题提供法律导向，发挥法律引导性作用。

5、我国小区物业管理起步较晚，在公民中还没有形成一套成熟的小区社会的法律意识和小区社会公民应当遵守的公秩良俗，需要通过长期的法制教育和法律实践来导向。

6.因小区物业管理发生的纠纷案件是我国工业化和城镇化发展带来的新类型案件。人民法院审理物业服务的案件也还缺乏经验和审判实践，法院也需要重视这类案件的审理，才有利于建设法治社会、和谐社会。

作者：

四川广府律师事务所律师  赵兵

四川广府律师事务所律师  何松林